房地产行业周报:一二线中长期向上 行业集中度将持续提升

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2018-10-20

房地产行业周报:一二线中长期向上行业集中度将持续提升2018年05月28日13:19:54  投资要点  一二线中长期向上,部分核心二线城市人才吸引政策延续。 本周,西安率先出台高层次人才住房优惠实施细则,主要内容包括对人才安居申请、审核、分配管理等工作进行了规范和明确。

据统计,去年年底以来杭州、合肥、天津、西安、武汉、南京、重庆、长沙、厦门、青岛等城市陆续出台相关高校应届生落户政策、人才进入政策和住房补贴政策,变相放松限购。

这也验证了我们年度策略报告提出的观点:一二线城市处于基本面和政策面的底部,一二线城市资产价格在中长期仍将处于上行趋势。

  同时,住建部重申坚持调控目标不动摇,成都、海南等约谈城市和地区近期出台进一步调控政策,上海重申严格落实楼市调控政策,研究探索建立长效机制。

房住不炒和建立长效机制基调不变。

  一线推盘节奏加快,新增供应量增加。

根据房天下,上海4月开盘认筹项目26个,5月新开盘22个,供应量大幅增加。 由于刚需改善需求量大,且限价情况下一二手房价格明显倒挂,市区项目认筹率和去化率较高,部分项目认筹比例在2以上,基本呈现供不应求的局面。

北京5月新开盘20个,较4月多12个,供应量也明显提升。

  我们此前在深度报告一到五中反复强调房地产本质是货币现象,是钱在买房子而不是人在买房子,房地产本质是社会大类资产重新配置。 从长期来看,资产配置的大趋势很难改变。 《深度一:银行必给地产加杠杆,比较研究》、《深度二:银行加杠杆带来中国房地产超级大周期》、《深度三:谁主导了资产配置:银行还是居民?》中我们研究几乎所有的经济体,在自由化阶段,银行的出路就是之前的配置方向,很难有大的方向性改变。 而在这个阶段,房地产基本面基本无视人口年龄结构、城镇化等因素,大周期持续向上。 这是由银行主导的资产配置行为,本质是钱在买房子不是人在买房子。

《深度四:将库存去化到底》中我们提出三四线中期确定性中期繁荣,这是政府通过银行资产配置引导的三四线去库存,从而化解金融;《深度五:三四线房价再无周期》我们提出本轮三四线加杠杆去库存的方式,一定程度上是区域性风险转移为系统性的。   很大程度上限制政府和金融系统未来行为,未来房价不能大幅度下跌,否则就有发生系统性金融风险的可能。 我们系列深度报告基本揭示了房地产的一些重要方面。   融资环境收紧,资源进一步向大房企集中,未来市占率提升是大趋势。

今年以来,金融降杠杆、资管新规、按揭利率上浮等带来行业融资环境相对紧张。   资管新规规范了房地产企业的融资渠道和方式,严格限制了资金池模式和非标产品,、信托资金等等更难流入房地产市场,融资规模将会收紧。 今年房企融资缺口相对比去年大,资金链条相对紧张,大型房企在融资端的优势将会体现的更加明显,中小房企、民企和高杠杆企业维持资金链的难度越来越大。

因此大房企更容易抢占市场份额,市场集中度将会进一步提升。 具体数据来看,1-4月房地产开发资金来源合计万亿,同比增长%,增速较1-3月回落,其中贷款和按揭回款同比下降。

微观层面来看,大房企发债成本仍保持较低水平,中小房企发债成本明显上升。

1-5月的成本来看,保利为%、招商蛇口为%,而中小房企融资成本出现了明显提升,今年以来发行债券的成本普遍高达7%以上。 大房企优势明显。   粤港澳大湾区规划即将出台,建设将提速。 5月19日-20日,大湾区经济与发展论坛在深圳举行,中央金融主管部门、粤港政府官员、金融界、学术界的代表齐聚一堂,共同探讨粤港澳大湾区的发展机遇及可为方向。 5月24日,国务院印发了《进一步深化中国(广东)自由贸易试验区改革开放方案》  明确,以粤港澳大湾区建设、粤港澳合作、泛珠三角区域合作等为重点,加快建设粤港澳大湾区国际航运、国际金融、国际科技创新的重要承载区,打造与港澳营商环境对接、经济发展协同的合作体系。

今年以来,粤港澳大湾区建设反复提及,相关规划纲要即将出台,湾区建设将提速,在大湾区有丰富土储的招商蛇口最受益。   本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化-1%,同比变化-11%。

其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+2%/+9%/-9%;一/二/三线城市同比分别变化-6%/-25%/+1%。

其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+48%/-11%/+1%/-2%,北、上、广、深同比变化+6%/-26%/+10%/+65%。   本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化-6%,同比变化-9%。

  库存方面,本周统计的18城市库存去化周期为个月,环比变化+个月,其中一/二/三线库存分别变化+/+/-个月。

  投资建议:这是新世界、新视野、新市场。

一二线城市基本面中长期上行,集中度提升趋势延续,地产股便宜的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的。 持续推荐新城控股、招商蛇口、、绿地控股、万科a和,受益标的还有华夏幸福。   风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。   □.阎.常.铭 .兴.业.证.券.股.份.有.限.公.司。